◆ 关注【法律一讲堂】：
40万订阅用户共同关注，为您提供最实用的法律知识，结合经典案例，聚焦法治热点，剖析法治难点，解答法治疑点，引导您如何知法、懂法、用法，用法律的武器维护您的合法权益。
长按二维码关注【法律一讲堂】（微信号：yunlvshi）
其他
最高院：当事人在执行异议之诉中同时提出要求确认购房合同效力、协助办理过户登记等诉求不属于该类案件的审理范畴
点击法律一讲堂
来源 | 民事审判
“法律讲堂”投稿邮箱：yunlvshi@163.com 交流合作：微信号zsm800418
▲ 北京九稳律师事务所
【裁判要旨】1.民法典第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。2.根据民诉法及其司法解释中关于执行异议之诉的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人之间的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，除根据法律、司法解释规定，案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求确认购房合同效力、被执行人协助办理权属登记等诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。
民 事 判 决 书（2021）最高法民终1033号
委托诉讼代理人：戴静，黑龙江戴静律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行。住所地：黑龙江省哈尔滨市松**祥安南大街**观澜居小区**商服。
负责人：王大海，该支行行长。
委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市松**松北大道**。
法定代表人：王志江，该公司总经理。
一审第三人：哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市松**龙兴路**。
法定代表人：白金，该公司董事长。
上诉人潘艮华因与被上诉人中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行，以下简称建行自贸区支行）、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基开发公司）及一审第三人哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司（以下简称盛恒基建筑公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘艮华及其委托诉讼代理人戴静，建行自贸区支行的委托诉讼代理人崔迎春、王进美到庭参加诉讼。被上诉人盛恒基开发公司、一审第三人盛恒基建筑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘艮华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对潘艮华购买的位于黑龙江省哈尔滨高新技术产业开发区××小区××区规划路19以南3以东）Ｄ09栋2单元202号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认潘艮华与盛恒基开发公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》合法有效，并确认案涉房屋归潘艮华所有；3.判令盛恒基开发公司为潘艮华办理产权登记；4.本案案件受理费由建行自贸区支行、盛恒基开发公司负担。事实和理由：1.潘艮华对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行。潘艮华的丈夫易春生与盛恒基建筑公司签订《建设工程施工劳务分包合同》，施工了案涉项目的抹灰工程。易春生作为实际施工人，享有建设工程价款优先受偿权。2016年12月8日，盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司、易春生签订《协议书》，约定以案涉房屋抵顶易春生的人工费。该抵顶行为，实质系通过协商方式实现易春生的建设工程价款优先受偿权，符合法律规定的实现方式。盛恒基开发公司于2016年4月30日向潘艮华开具了《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》，该票据具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定双方签订了书面的商品房买卖合同。此时，潘艮华已经享有足以排除强制执行的民事权益，该民事权益为建设工程价款优先受偿权，且未超过法定行使期限，应优先于建行自贸区支行的普通债权得到受偿。2.潘艮华关于确认案涉商品房买卖合同合法有效、案涉房屋产权归其所有的诉请，是本案排除强制执行的基础，一审法院应当依法查明并予以确认。
建行自贸区支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘艮华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回其上诉请求。
盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司未出庭，亦未提交书面意见。
潘艮华向一审法院起诉请求：1.停止对潘艮华购买的案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认潘艮华与盛恒基开发公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》合法有效，并确认案涉房屋归潘艮华所有；3.判令盛恒基开发公司为潘艮华办理产权登记；4.本案案件受理费由盛恒基开发公司、建行自贸区支行负担。
一审法院认定事实：在审理建行自贸区支行与盛恒基开发公司金融借款合同纠纷一案过程中，一审法院于2016年11月25日依建行自贸区支行的诉讼保全申请作出（2016）黑民初82号之一民事裁定，查封了盛世家园小区334套房屋（含案涉房屋），并于2017年1月9日将查封裁定送达盛恒基开发公司和哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2018年3月8日，一审法院作出（2016）黑民初82号民事判决，判决：一、盛恒基开发公司于判决生效之日起十日内给付建行自贸区支行借款本金289989045.14元；二、盛恒基开发公司于判决生效之日起十日内给付建行自贸区支行2016年8月21日前的利息47559628.09元；从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289989045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基开发公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，建行自贸区支行有权以盛恒基开发公司提供的哈房建松字第2××9号……他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权〔使用权证号：哈国用（2010）第0××1号〕折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回建行自贸区支行的其他诉讼请求。该判决发生效力后，盛恒基开发公司未履行给付义务，建行自贸区支行向一审法院申请执行。在执行过程中，因盛世家园小区部分业主向一审法院申诉，该院于2019年6月10日作出（2019）黑民再168号民事判决，判决：一、维持（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更（2016）黑民初82号民事判决第三项为：如盛恒基开发公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，建行自贸区支行有权以盛恒基开发公司哈他项（2013）第09000532号他项权证〔使用权证号：哈国用（2010）第0××1号〕项下除盛世家园Ｄ01……楼房（含案涉房屋）所对应的土地使用权之外的部分折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。在执行该案过程中，潘艮华对案涉房屋提出执行异议，一审法院于2020年8月7日作出（2020）黑执异298号执行裁定，驳回案外人潘艮华执行异议请求。潘艮华不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
2014年3月4日，黑龙江鑫城建筑劳务有限公司（以下简称鑫城劳务公司）与盛恒基建筑公司签订盛世家园二期G17-G21住宅楼抹灰工程的《建设工程施工劳务分包合同》，易春生在鑫城劳务公司一方经办人处签字，施工期为该年度。2016年4月30日，盛恒基开发公司为潘艮华出具案涉房屋《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》，载明房屋建筑面积187.76平方米，单价8000元/平方米，预收比例100%，预收金额1502080元。2016年12月8日，盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司、易春生签订《协议书》，以案涉房屋抵顶盛恒基建筑公司与易春生签订的《建设工程施工劳务分包合同》人工费。本次抵顶，应易春生要求，盛恒基建筑公司协调盛恒基开发公司同意将本次抵顶拨付房产落入易春生指定买受人名下后免费为其更名一次。潘艮华与盛恒基开发公司签订案涉房屋《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定交付期限为2018年12月31日前，该合同未注明签订时间。
另查明，易春生与盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司以抵顶人工费签订5套房屋的买卖合同。易春生、潘艮华已出售4套房屋，剩下1套房屋即为案涉房屋。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：潘艮华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，建行自贸区支行申请执行所依据的生效民事判决为金钱给付判决，潘艮华依据易春生与他人之间的以物抵债协议，主张排除人民法院的强制执行，故应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定作出认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”潘艮华丈夫易春生在盛恒基建筑公司施工的工程中从事劳务，之后盛恒基开发公司为潘艮华出具案涉房屋《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》，结算劳务费的过程中，盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司、易春生签订《协议书》，约定将案涉房屋抵顶易春生的人工费。该《协议书》作为以物抵债协议，系抵债双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定有效。《协议书》已载明抵顶房屋的坐落、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，又约定同意将本次抵顶拨付房产落入易春生指定买受人名下后免费为其更名一次，结合前述以房抵款的过程，应视为潘艮华满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“已支付全部价款”的要件。但是，基于潘艮华查封前并未合法占有案涉房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部构成要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”潘艮华、易春生夫妻二人的户籍地为湖北省云梦县，夫妻二人名下在黑龙江省哈尔滨市范围内（不含呼兰区、阿城区、双城区）虽无住房，但潘艮华、易春生称其共结算人工费500余万元，抵顶了5套房屋，夫妻二人已经出售4套房屋。再结合盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司、易春生签订《协议书》中有关“同意将本次抵顶拨付房产落入易春生指定买受人名下后免费为其更名一次”的约定，潘艮华、易春生主张顶账的案涉房屋为了自行居住的理由难以成立。因此，本案也不能适用第二十九条规定商品房消费者物权期待权的特别保护条件。因此，潘艮华对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。
潘艮华举示的其与盛恒基开发公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中未载明签约时间，无论该合同是否签订在案涉房屋查封之前，潘艮华与盛恒基开发公司只是形成以物抵债合同关系，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”规定的商品房买卖合同关系，故潘艮华主张其与盛恒基开发公司形成商品房买卖合同关系，无事实依据，该院不予支持。一审法院前述将以物抵债协议视为房屋买卖合同，是为了执行异议之诉案件审理的需要，判断案外人是否符合阻却执行的要件，不等同于转化当事人之间已经形成的法律关系性质，故潘艮华在形成商品房买卖合同关系的基础上请求一审法院确认《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效，已非执行异议之诉案件的审查范围，该院不予审理。此外，潘艮华既然已不享有阻却执行的物权期待权，则更不能确认其对案涉房屋享有所有权，而潘艮华提出要求盛恒基开发公司为其办理产权登记的诉讼请求属于给付之诉，不属于本案的审理范围，一审法院均予驳回。
综上所述，潘艮华的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回潘艮华的诉讼请求。案件受理费18318.72元，由潘艮华负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行于2021年3月11日更名为中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：潘艮华对案涉房屋是否享有所有权及对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于潘艮华对案涉房屋是否享有所有权的问题
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。本案中，虽然易春生与盛恒基开发公司、盛恒基建筑公司签订《协议书》约定以案涉房屋抵债，并将案涉房屋登记在易春生指定受让人名下，但该协议各方一直未办理案涉房屋所有权的变更登记。从本案查明的事实看，自人民法院查封时起，案涉房屋一直登记在被执行人盛恒基开发公司名下，故潘艮华主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，依法不能得到支持。
（二）关于潘艮华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉施工行为发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本案中，潘艮华自认仅系抹灰工程实际施工人，并非案涉房屋所在主体工程项目的承包人，其主张建设工程价款优先受偿权，缺乏法律依据。因此，潘艮华关于其享有建设工程价款优先受偿权，足以排除强制执行的上诉理由，不能成立。
此外，对于潘艮华主张确认案涉购房合同效力以及由盛恒基开发公司协助其办理案涉房屋权属登记的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于执行异议之诉的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人之间的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，除根据法律、司法解释规定，案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求确认购房合同效力、被执行人协助办理权属登记等诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，本案潘艮华诉请的确认案涉购房合同效力以及由盛恒基开发公司协助其办理案涉房屋权属登记的请求，不属于本案的审理范围。
综上所述，潘艮华的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18318.72元，由潘艮华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麻锦亮
审 判 员 孙勇进
审 判 员 季伟明
二〇二一年十一月二十三日
法 官 助 理 郭敬娜
书 记 员 刘美月
最高院裁判观点：购房人与开发商签订《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果
新书推荐 ↓↓↓ 点击左下角“阅读原文”